Siete proprietari di un immobile ad uso abitativo e avete deciso di affittarlo. La prima domanda che vi fate è: come faccio? La seconda può essere: come mi muovo?
Una scelta oculata potrebbe essere quella di ricorrere a un’agenzia immobiliare e, allora perché non rivolgersi a una specializzata in locazioni e dalla grande esperienza? Giusto per non sbagliare.
La nostra agenzia esiste da quasi quarant’anni e opera principalmente in questo settore. Può trovarvi l’inquilino, selezionando accuratamente dal nostro ampio portafoglio clienti, oppure può farvi da consulente e redigere il contratto di locazione nonché registrarlo se l’inquilino lo avete trovato voi.
Ma se al momento le idee non vi sono chiare perché non sapete per quanto tempo potete o volete affittare e non siete a conoscenza dei vincoli legislativi che vi si impongono ecco una guida rapida che può servire da primo orientamento. Chiaro che poi, in agenzia, ogni aspetto verrà maggiormente approfondito perché quello che state per leggere non è che la minima parte di ciò che disciplina le locazioni.
Incominciamo.
Premesso che a disciplinare le locazioni sono la legge 431/98 e, nelle parti non abrogate (limitatamente agli artt. 2, 4, 5 e 7), la legge 392/78, voi come proprietari di immobile da locare potete scegliere tra le seguenti tipologie di contratto:
- Contratto a canone libero
- Contratto a canone concordato
- Contratto transitorio ordinario
- Contratto transitorio per studenti universitari
In questa sede non parliamo dei contratti ad uso turistico.
Vediamoli uno per uno:
Contratto a canone libero
La sua denominazione è dovuta al fatto che il canone di locazione è determinato liberamente dalle parti. Non tutto è libero, però. La durata è il vincolo più importante non potendo essere inferiore a quattro anni rinnovabili tacitamente di ulteriori quattro anni. Altre restrizioni: il locatore alla prima scadenza può comunicare disdetta solo per motivi riconosciuti dalla legge e, naturalmente, non può recedere anticipatamente. Anticipatamente può recedere invece il conduttore, con sei mesi di preavviso.
Riepilogo:
Durata: quattro anni più quattro
Canone: libero
Disdetta inquilino: sei mesi in qualsiasi momento
Disdetta proprietario: sei mesi, ma non anticipata e, quindi, solo al termine dei primi quattro anni (con motivazione riconosciuta dalla legge); sei mesi al termine degli eventuali otto anni senza necessità di motivazione
Tassazione: se con cedolare secca: 21%
Contratto convenzionato o a canone concordato
Di durata non inferiore ai tre anni, e prorogabile tacitamente per ulteriori due, ha la caratteristica di non avere il canone libero, dovendo essere né superiore né inferiore a quello determinato in base all’Accordo Territoriale sottoscritto dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini e depositato presso il comune dove si trova l’immobile in locazione. Il testo del contratto che, dev’essere conforme a quello concordato tra le organizzazioni firmatarie, deve poi sottostare, insieme alla verifica della correttezza del canone, all’approvazione di una delle organizzazioni stesse che ne rilascia Attestazione di Rispondenza, utile, oltretutto, per poter godere dei benefici fiscali previsti per questo tipo di contratto (cedolare secca al 10% anziché al 21% e IMU ridotta).
Riassumendo: minore libertà nella determinazione del canone di locazione e nella definizione del testo, ma anche minore tassazione.
Riepilogo:
Durata: tre anni (minimo) più due di proroga tacita
Canone: non libero, ma determinato secondo i parametri stabiliti dalle organizzazioni territoriali degli inquilini e dei proprietari
Disdetta inquilino: sei mesi in qualsiasi momento, per gravi motivi
Disdetta proprietario: sei mesi, ma non anticipata e, quindi, solo al termine dei primi tre anni (con motivazione riconosciuta dalla legge); sei mesi al termine degli eventuali cinque anni senza necessità di motivazione
Tassazione: se con cedolare secca: 10%
Precisazione: i calcoli per la determinazione del canone di locazione vengono effettuati dalla nostra agenzia sollevando i proprietari dal rischio di operare una scelta sbagliata
Contratto transitorio ordinario
Il contratto transitorio ha durata massima di diciotto mesi ed è sottoposto a rigide restrizioni riguardanti il motivo della sua fattibilità. Con questo si vuol dire che:
a) il motivo transitorio, che può essere del locatore o del conduttore o di entrambi, dev’essere reale e documentato
b) il canone di locazione non è libero, ma sottoposto ai vincoli previsti dall’Accordo
Territoriale sottoscritto dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini con l’unica differenza, rispetto al contratto concordato, della possibilità di una maggiorazione dei parametri del 10%
c) il testo del contratto di locazione deve rispettare quello predisposto dalle stesse organizzazioni in sede di Accordo Territoriale
d) dev’essere necessariamente controllato e approvato da una delle organizzazioni di cui sopra che ne rilascia Attestazione di Rispondenza.
Fiscalmente gode della cedolare secca al 10%.
Riepilogo:
Durata: fino a diciotto mesi
Canone: non libero, ma determinato secondo i parametri stabiliti dalle organizzazioni territoriali degli inquilini e dei proprietari con possibilità di aumento del 10%
Disdetta inquilino: in qualsiasi momento, per gravi motivi, con preavviso di durata da concordare
Disdetta proprietario: non possibile
Tassazione: se con cedolare secca: 10%
Precisazione: i calcoli per la determinazione del canone di locazione vengono effettuati dalla nostra agenzia sollevando i proprietari dal rischio di operare una scelta sbagliata
Contratto transitorio per studenti universitari
Contratto della durata da sei a trentasei mesi ha gli stessi vincoli del transitorio ordinario con le seguenti eccezioni:
a) il motivo transitorio deve riguardare motivi di studio legati a corsi di laurea o di formazione post laurea (dottorati, master, specializzazioni…)
b) lo studente deve risiedere ad almeno cento chilometri di distanza per poter essere considerato fuori sede
c) il canone, sempre vincolato, può essere maggiorato del 15%.
Rimane l’obbligo dell’Attestazione di Rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’Accordo Territoriale che dà diritto alla cedolare secca del 10%.
Riepilogo:
Durata: da sei a trentasei mesi
Canone: non libero, ma determinato secondo i parametri stabiliti dalle organizzazioni territoriali degli inquilini e dei proprietari con possibilità di aumento del 15%
Disdetta inquilino: in qualsiasi momento, per gravi motivi, con preavviso di tre mesi
Disdetta proprietario: Non possibile
Tassazione: se con cedolare secca: 10%
Per ogni tipologia di contratto è richiesta la presenza di una copia dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) rilasciato da un tecnico abilitato e la cui validità è di dieci anni. Naturalmente, se il proprietario si rivolge alla nostra agenzia abbiamo la possibilità di provvedervi noi.
Speriamo con questo primo approccio di avervi chiarito un po’ le idee e di avervi resi meno estranei all’argomento. Ricordatevi però che solo in agenzia potrete ottenere le informazioni complete che vi permetteranno di non commettere errori. Nel prossimo articolo ci occuperemo di cedolare secca.
Sapete cos’è?
