Spesso, quando i clienti vengono nei nostri uffici con l’intenzione di affittare un immobile ad uso abitativo, ci pongono questa domanda: cos’è la cedolare secca?
Alcuni sembrano saperlo, ma fatalmente incorrono nell’errore di confonderla con la tipologia di contratto. Così, ad esempio, chi non ha intenzione di stipulare un contratto a canone concordato sovente pensa che non sia possibile adottare la cedolare secca.
Cerchiamo di fare chiarezza rispondendo alle domande più usuali.
La prima, appunto, è: cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione relativo alla locazione di determinati immobili ad uso abitativo. Detto in termini più semplici: è un modo di pagare le tasse forfettario.
A QUALI IMMOBILI SI APPLICA?
Prima abbiamo scritto che è un regime relativo alla locazione di determinati immobili. Già, ma quali sono questi immobili?
Sono quelli ad uso abitativo iscritti al Nuovo Catasto Edilizio Urbano alle categorie da A/1 a A/11 con l’esclusione della categoria A/10, che riguarda gli uffici e gli studi professionali.
QUALE PROPRIETARIO (O USUFRUTTUARIO) PUO’ OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA?
Possono optare per la cedolare secca esclusivamente le persone fisiche private, quindi non imprese, professionisti, società o altri enti.
CON QUALI INQUILINI?
Non si può adottare la cedolare secca se si intende affittare a inquilini che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Si può adottare però con cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché le unità abitative siano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).
A QUANTO AMMONTA?
La cedolare secca prevede una tassazione con l’applicazione di due aliquote IRPEF:
1) il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (quindi tre anni più due, transitorio e transitorio per studenti universitari)
2) il 21% per i contratti di tipo libero (durata quattro anni più quattro) e ad uso turistico.
È da precisare che la cedolare secca, che sia del 10% o del 21%, si applica sul 100% del canone annuale.
QUALI SONO I VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA?
La cedolare secca presenta i seguenti vantaggi:
1) sostituisce le addizionali regionali e comunali;
2) l’aliquota è inferiore a quella ordinariamente applicata. Infatti l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito;
3) all’atto della registrazione del contratto di locazione non si pagano imposta di registro e di bollo, dando la possibilità, quindi, anche al conduttore di trarne vantaggio dato che, di norma, gli dovrebbero essere addebitate le spese di bollo e il 50% dell’imposta di registro..
La scelta dell’opzione cedolare secca deve essere specificata nel contratto di locazione e ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla alla scadenza di ogni annualità.
E QUALI SONO GLI SVANTAGGI?
Anche se sono pochi esistono.
Vediamoli:
1) per tutta la durata dell’opzione non può essere aumentato il canone di locazione, nemmeno in base all’ISTAT.
2) il reddito assoggettato alla cedolare secca non viene computato nel reddito complessivo perciò sullo stesso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.
COME CAPIRE SE CONVIENE?
Premesso che conviene quasi sempre, nella nostra agenzia, abbiamo la possibilità di indicarvi la migliore soluzione. Per conoscere tutte le problematiche è necessario un colloquio personale, anche perché quello che avete letto è un quadro riassuntivo e, come tale, non esaustivo. Solo con l’intervento di un vero professionista è possibile evitare i tipici errori del fai da te.